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FOCUS SUR LA LOI ELAN ET SON IMPACT SUR LES PROCEDURES CIVILES D’EXECUTION

ET AUTRES

 

La loi ELAN du 23 Novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « LOI ELAN » L N°2018-1021, 23 novembre 2018 a été promulguée le 23 novembre 2018.

Son but premier a été d’améliorer les relations entre bailleurs et locataires.

Plusieurs modifications et avancées sont à retenir, dont les suivantes :

• Plus de clarté dans le contenu du commandement de payer (le préalable indispensable au point de départ de la procédure d'expulsion) :

Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire devait à peine de nullité reproduire les douze alinéas de l’article 24 de la loi n°89-562 du 6 juillet 1989 et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Afin d’éviter toute confusion de la part du locataire et dans un souci de clarification, la loi ELAN est venu modifier ses dispositions, lequel doit dès-lors contenir seulement les mentions suivantes :

- La mention du délai de deux mois imposés au locataire pour régler sa dette

- Le montant mensuel de loyer et des charges

- Le décompte actualisé des sommes dues

- L’Avertissant qu’à défaut de paiement de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion.

- La mention de la faculté pour le locataire de saisir le Fonds de Solidarité de logement de son département, dont l’adresse doit être précisée, aux fins de sollicitation d'une aide financière

- Et enfin, la mention pour le locataire de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

• La création d’un nouveau bail : LE BAIL MOBILITE :

Ce nouveau bail d’une durée d’un à 10 mois EXCLUSIVEMENT pour les logements meublés a été spécialement créé pour les locataires ayant des activités à caractère temporaire (Formation professionnelle ; Etudes supérieurs ; contrat d’apprentissage) à l’exclusion des intérimaires. ; CDD…

Ce bail est renouvelable une seule fois par avenant et peut être résilié à tout moment moyennant un préavis d’un mois.

Enfin, il n’y a pas de dépôt de garantie à verser au bailleur.

• Vers une meilleure protection du locataire victime de violences :

La loi ELAN vient désormais protéger le conjoint du locataire, partenaire ou son concubin notoire ou lui-même de la solidarité des sommes dues au titre des loyers et charges impayés dès lors qu’il quitte le logement en raison de violences conjugales ou domestiques commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et qu’il en informe le bailleur avec copie de l’ordonnance de protection délivrée par le Juge aux affaires familiales rendue depuis au moins six mois.

Prise d’effet dès le lendemain de la présentation du courrier au domicile du bailleur.

• Vers une simplification de l’acte de cautionnement :

Désormais la personne physique qui se porte caution n’aura qu’à signer l’acte de cautionnement SANS reproduction de la mention manuscrite préalablement requise qui a été supprimée.

Ce dernier contiendra le montant du loyer et les conditions de sa révision tel qu’il est prévu au contrat ainsi que la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance de la caution relatif à la nature et  l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989.

• La lutte contre l’occupation illicite : Une avancée en faveur de la protection du bailleur :

Le délai de sursis de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux est désormais supprimé pour les personnes entrées par voie de fait. Ces dernières sont également non soumis à la protection de la trêve hivernale si elles sont entrées dans le domicile d’autrui.

Nouvel article L412-1 du code de procédure civile d’exécution : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

Le point copropriété :

 Les charges relatives aux conventions de restauration et aux conventions hôtelières peuvent être recouvrées par le syndicat des copropriétaires

 Les Syndics n’ont plus qu’un mois pour notifier le Procès-verbal d’assemblée générale au lieu de deux mois.

 A défaut de règlement des charges dues dans un délai de 30 jours après réception d’une mise en demeure, le copropriétaire devra systématiquement régler en plus de son arriéré toutes les provisions sur charges à venir (Budget provisionnel, travaux hors budget provisionnel et cotisation fonds travaux).

Le petit plus en commercial :

 Nouveau droit de reprise au profit du bailleur : Il peut désormais donner congé à l’échéance triennale pour transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction rénovation ou habilitation.

 

En attendant de nouvelles avancées en matière de logement …